- Háború, infláció, kamatemelés. Mi lesz veled ingatlanpiac?
A témával kapcsolatban számtalan cikk született az elmúlt időszakban. Voltak reálisak, féligazságokat tartalmazók, de a többsége inkább kattintásvadász, gyakran hergelő és valós szakértelmet nélkülöző. A cikkek alatt pedig a 10 millió ingatlanszakértő országához hűen, minden realitást nélkülöző kommentáradat. Az OC Investment Solutions csapata arra vállalkozik, hogy rendszeresen valós képet adjunk a jelenről és prognosztizál a jövőt illetően. Hogy mire alapozzuk azt, hogy a leírtakat nem egy varázsgömbből olvassuk ki? 22 év ingatlanszakértői tevékenység, sok ezer eladott ingatlan és megismert ügyfél, ügyfélmotiváció. Több mint 50 sikeres és jónéhány a 2008-as válsággal megküzdő lakófejlesztést menedzseltünk. Jelenleg is tucatnyi fejlesztővel és projekttel dolgozunk nap mint nap, a bőrünkön érezzük a valóságot. Naponta többezer lead-en keresztül, up to date látjuk a piacot és az Otthon Centrum havi ezres nagyságrendű megvalósult tranzakciós adatai is azt valós képet mutatják számunkra, amit folyamatosan elemzünk.
Utóbbi két gondolatot fontosnak tartjuk hangsúlyozni, mert a témában születő cikkek többsége csupán ingatlanhirdetési portálok statisztikai adataira, vagy innen-onnan ollózott forrásokra hivatkozik, gyakran torz képet és hibás következtetéseket mutatva.
Miben vagyunk mi mások? Az ingatlanpiacon senki sem rendelkezik annyi valós, megvalósult ingatlan adás-vételi információval és real ingatlan keresői igénnyel, adattal, mint az Otthon Centrum Solutions! Ezek tények! Erre a tudásra alapozzuk majd hétről-hétre az ingatlanpiacról szóló írásainkat.
És akkor visszakanyarodva a cikk címére. Mi lesz veled ingatlanpiac? Ahhoz, hogy megértsük, hogy milyen szcenáriók lehetségesek rövid és közép-hosszú távon, átfogóan érdemes nézni az ingatlanpiacot. Mi, mik mozgatják, kik a szereplői, mik a magyar sajátosságok, milyen állapotban vannak a magyar ingatlanok, mi történt a rendszerváltás óta, hol vannak a rések, hogy néz ki a jelenlegi finanszírozási háttér, milyen szerepet vállal az állam a lakhatási problémák megoldására, hogyan támogatja az ingatlanfejlesztőket, mi történt és történik az építőiparban, mik lehetek az elhúzódó háború és az inflációs hatások következményei? Szociális, gazdasági és a politikai szempontokat együttesen érdemes vizsgálni. Minden kérdés egyenként is megérdemel majd egy külön írást, amit hozunk is majd a későbbiekben, de most csak a háború és infláció okozta elősorban árazási hatásokról írunk néhány gondolatot.
Várható e, hogy elindul még 2022-ben az ingatlanárak csökkenése?
A használt lakások árát mindig befolyásolja az új lakások ára. Az elmúlt években egy viszonylag kiszámítható környezetben a két ingatlantípus közötti ár olló folyamatosan szűkült, aminek hatása az volt, hogy egy kisebb összegű és vállalható hitellel, vagy CSOK/ZOP/Babaváró támogatással, könnyebben tudtak a használt lakásból, egy nagyobb, szebb, korszerűbb lakásba költözni a vásárlók. 2016. után, egyre több új lakás épült (btw kell is nagyon a új lakás, de erről majd legközelebb), a kereslet nőtt, az árak emelkedtek, ami húzta az új lakások árát is.
2019. őszén lassulás volt tapasztalható az újlakások piacán, a MÁP+ garantált hozama (erről is majd egy későbbi írásban) elvitte a befektetők fókuszát az ingatlanpiacról.
Azonban jött 2020-ban a korona vírus, és a le-bezárások újra írták a trendet. Márciusban három hét vészfékezés után, számunkra is meglepő tempóban jött a visszapattanás. A használt lakás, még inkább a kertes házak piaca berobbant, és újra visszatértek az új lakások iránt érdeklődők is. Mindezt megtámogatta a soha nem látott alacsony hitelkamat és az állami támogatások. A lezárások ideje alatt sok pénz is maradt a háztartásokban, amit be akartak fektetni, ami tovább tolta az árak felfelé. És akkor jött 2022… Az újlakás piacon már korábban is láttuk, hogy az építőipari alapanyagárak durván emelkednek, több alaptermékből átmeneti hiány is volt (van). Az építési költség emelkedése és az inflációs hatások már az év elején nehéz helyzetbe hozták a fejlesztők egy részét. Ebbe a környezetbe érkezett meg a februárban a háború, a 400 forint környéki euro, a forint erőteljes inflálódása, és ez kilőtte az építési költségeket az egekbe. Napi áron adják a vasat, fát, alumíniumot (már ha van).
2022-ben nem lehet megjósolni sem, hogy 2024-re mennyibe fog kerülni megépíteni egy m2 lakást. Mit tehet ilyenkor egy felelős ingatlanfejlesztő?
1. a még építés előtt álló projektjét leállítja, vagy eltolja az értékesítést és kivár (több ilyen döntést láttuk)
2. megemeli a lakások árait olyan szintre, hogy puffert tudjon képezni az előre nem látható plusz költségekre.
Ez mit eredményezett? A 1 M Ft/m2 átlag újlakás árak, rövid időn belül 1,3 M Ft/m2-re ugrottak meg Budapesten. A kínálat csökkent, sőt a kiadott építési engedélyek száma is csökkent. Ez a kereslet-kínálat arányainak eltolódását eredményezi és szerintünk gyorsan lesz 1,5 M Ft/m2 az átlag újépítésű lakások ára a fővárosban.
És ezen a ponton az olló elkezdett szétnyílni, a használt lakások ára stagnál, vagy kisebb mértékben emelkedik csak, a kereslet egyelőre nem csökkent. (szerintünk ebben várható változás, de erről is egy későbbi írásban) Vége a ZOP-nak és idén a CSOK és az 5%-os lakásépítési ÁFA is elköszön a jelenlegi formájában, a „hogyan tovább”-ról csak a zuhanyhíradóban lehet csak pletykákat hallani.
A fejlesztők továbbra is vásárolják a fejlesztési telkeket, -amelyek ára szintén nem csökkent. Folyik a tervezés, engedélyeztetés, hogy elcsípjék még a kedvezményes áfa végső, évvégi határidejét.
Összegezve az új lakások ára - ahogy mi látjuk ma!- nem tud mitől csökkeni, sőt további emelkedést várunk. A használt lakások árában összességében stagnálás, lokációtól függően némi korrekció várható. Persze mindezt felülírhatja pl. a háborús helyzet eldurvulása.
És itt most jöhetne a lelkes komment szekció kedvenc kommentje: „és ki tudja ezt megfizetni?” erről is fogunk majd írni! Várunk vissza!
Köszönjük a megtisztelő figyelmedet. Az címen, vagy 06 70 454 0093-as számon szívesen várjuk a cikkekkel kapcsolatos észrevételeket, kérdéseket.
Link az eredeti cikkhez.
Magyar 
English (UK)