Három héten belül két olyan kormányzati döntés született, ami tovább nehezíti az egyébként is egyre hektikusabban és az elmúlt hónapok gazdasági változásai miatt pattanásig feszült ingatlanfejlesztői piacot. Vincze Edit, az OC Investment Solutions ügyvezetőjének írása.
Amit az egyik kézzel kaptak a fejlesztők, azt a másik kézzel visszahúzzák, még ha a szándék – feltételezzük – nem is ez volt. Június 28-án bejelentették, hogy a korábbiak szerint 2022 december 31-én lejáró 5%-os lakásépítési áfát további két évre meghosszabbítja a kormány. A bejelentés szerint, teszik ezt azért elsősorban, hogy „ne álljon teljesen földbe” az építési szándék az ingatlanfejlesztők részéről, másrészről a jelenleg is magas újlakás árak ne növekedjenek további 22% bázisponttal legkésőbb az újévtől. A támogató szándékú döntésnek főleg azok az ingatlanfejlesztők örültek, akiknél a közeljövőben válik aktuálissá az építési engedélyeztetési eljárás és eddig izgulhattak, hogy az év végéig megszerezzék az építési engedélyeket. Pár napos csúszás tervezői vagy hatósági oldalon könnyen áttolhatta volna 27%-os áfába a projekteket. Azonban a két évre meghosszabbítás ténye továbbra is fenntartja a fejlesztői bizonytalanságot, a stabilitás, a kiszámíthatóság, a tervezhetőség messze elkerüli a szektort.
A nagyobb fejlesztők egy-egy projektről 3-10 éves fejlesztői ciklusokban gondolkodnak, így a két év rajtuk nem sokat segít. A kivitelezés minősége, a lakások átadási ideje, a szerződésben vállaltak maradéktalan betartásához pedig szükséges lenne a stabilitás. Ennek hiányában a bizonytalan helyzet legnagyobb károsultjai a nap végén a lakásvásárlók lehetnek.
És ahogyan a Mátyás Király mesében az eszes lány hozott is meg nem is ajándékot, úgy a két éves áfa hosszabbítás után, augusztus 16-án a megjelent a Magyar Közlönyben a 315/2022. (VIII.16) kormányrendelet a „pláza stop -törvény 2.0” -ként is emlegetett apró, de annál fontosabb módosítás, ami lényegesen érinti az építési engedélyezési eljárást. Újabb jogkörökkel bővítik az Építési és Beruházási Minisztérium felügyelete alá tartozó Országos Építészeti Tervtanács hatáskörét.
A RENDELET SZERINT MINDEN ELVI ÉPÍTÉSI, ÉPÍTÉSI VAGY FENNMARADÁSI ENGEDÉLYKÉRELMET ELUTASÍT AZ ÉPÍTÉSI HATÓSÁG, AMELYET A TERVTANÁCS NEM AJÁNLOTT MEGVALÓSÍTÁSRA.
Mit jelent ez? Eddig az ingatlanfejlesztők az OTÉK (Országos Településrendezési és Építési Követelmények) és KÉSZ-HÉSZ (Kerületi Építési Szabályozás) szerint tudtak tervezni, egyeztetve a kerületi főépítésszel és tervtanáccsal. A kerületet érintő fejlesztői vállalásokat az önkormányzattal egyeztették, az engedélyeztetési eljárás és a határidők átláthatóbbak és kezelhetőbbek voltak.
A jövőben azonban az állami főépítész által vezetett tervtanács véleményezi az 5000 négyzetméternél nagyobb épületeket, valamint az egy építési telken 1500 négyzetméter összes hasznos alapterületet meghaladó és legalább hat lakásból álló többlakásos, új építésű lakóépület építészeti-műszaki dokumentációját.
Ez az eljárásrend tovább korlátozza a fejlesztőket és nehezíti a tervezést. Központosít, elveszi a döntési jogköröket, lelassít, akadályoz, nem tetszés esetén (?) elutasít. Felmerül az a kérdés is, hogy az országosan többszáz folyamatban lévő engedély mikorra futhat át az állami főépítész csapatán? Felkészültek-e megfelelő apparátussal a nagymennyiségű folyamatban lévő véleményezésre? Lehet e olyan scenárió, hogy a jelenleginél még sokkal lassabb lesz az engedélyeztetési eljárás? Hiszen állami főépítészből csak egy van! Jogos az a felmerülő kérdés is, hogy mi a pontos célja a központosításnak? A korábbi, önkormányzatokkal kötött, de a kerületek, települések érdekeit nem szolgáló megállapodások és engedélyek kiadása? Ez egy jó cél is lehetne, de ki garantálja a helyi lakosoknak, hogy a jövőben csak olyan építési projektek kapnak majd zöld lámpát az állami főépítésztől, amelyek valóban a kerületben, vagy településen élők érdekeit szolgálja?
És itt még közel sincs vége az anomáliáknak. Az rozsdaövezeti akciótervként is ismert program, tovább borzolja a kedélyeket. Egyre több barnamezős, korábban ipari területként működő területről tudható, hogy megkapta a rozsdaövezeti besorolást. Az akciótervben részvevő területeken korlátlan ideig építhető 5%-os áfával lakás, sőt ezt azt 5%-os áfát a lakásvásárlók vissza is tudják igényelni majd. A rozsdaövezeti akcióterületen megvalósítani kívánt beruházások, nemzetgazdasági szempontból kiemelt jelentőségű beruházásnak minősülnek, így megvalósításának gyorsításáról és egyszerűsítéséről rendelkezik a szabályozás. Azaz annak a fejlesztőnek, akinek van „rozsdás telke” gyorsabban kap építési engedélyt, és az újlakás vásárlóknak sokkal kedvezőbb feltételekkel tud majd lakást értékesíteni azzal szemben, aki azonos utcában egy „nem rozsdás telken”, de ugyan olyan paraméterű lakóprojektet épít. A tisztességes, piaci alapú versenyt, ez a szabályozás kizárja, de minimum megnehezíti.
A szabályozási anomáliák tengerén, a lakásvásárlók a körülmények mélyebb ismeretének hiánya miatt pedig az ingatlanfejlesztőket átkozzák a kialakult helyzetért, akik próbálnak irányban maradni a viharban és elhajolni a hajón a bumm elől. Nincs könnyű dolguk.
Köszönjük a megtisztelő figyelmedet. Az címen, vagy 06 70 454 0093-as számon szívesen várjuk a cikkekkel kapcsolatos észrevételeket, kérdéseket.
Link az eredeti cikkhez.
Magyar 
English (UK)