Itt a válasz! - Ezért kerül 1,5 millióba egy négyzetméter lakás
A 80-as években Márkus Lászlónak volt egy bóhozata a „Mi került ebben a fotelben 7.200 Ft-ba?” címmel, amiben a zseniális színész kiborul a drágán vásárolt fotel miatt, és darabokra szedi, hogy megnézze mi van benne és tételesen összeírja, hogy miből állhat össze a fotel ára.
Gyakran jut eszembe ez a vicces jelenet amikor olvasom az új lakások növekvő árairól szóló cikkek kommentcunamiját. Miszerint „majd lesznek szerényebbek is egy év múlva a fejlesztők” „jövőre felére fognak visszaesni az árak, mert nem kell majd senkinek” „kapzsi fejlesztő, dupla profitot tesz zsebre” stb.
Akinek kevésbé van jártassága ebben a szektorban, a teljesség igénye nélkül, összegyűjtöttük, hogy milyen költségekkel kell számolnia a fejlesztőknek amikor terveznek.
1. A telek vételára,
2. Több esetben van bontási, és/vagy régészeti költség, ha korábban ipari jellegű tevékenység zajlott a telken, akkor talajszennyezettségi mentesítés, geodéziai vizsgálat, talajmechanikai vizsgálatok, foghíjtelek esetében a szomszéd épület statikai vizsgálata, telekalakítási költség,
3. Sok esetben - főleg nagyobb lakásszám esetén - vállalásokat kell tenni különböző infrastrukturális jellegű fejlesztésekre, vagy utat, közművek, intézmények fejlesztéséhez kell hozzájárulni jelentős összeggel,
4. Építész, gépész tervezés, engedélyeztetés költsége,
5. Ügyvédi költség,
6. Marketing költség,
7. Értékesítési költség,
8. Kivitelezési költség,
9. Menedzsment költség,
10. Adó és járulék költségek,
11. Banki és/vagy finanszírozási költségek,
12. Adminisztratív költség,
13. Egyéb humán erőforrás költség,
14. Előre nem látható költségekre tartalék
és az vételár része természetesen a profit is!
Azonban lehet olyan veszteség is, amely már akkor realizálódik, mielőtt még egy kapavágást is tett volna a fejlesztő. Érheti olyan meglepetés, hogy a telket még 400 lakás építésre alkalmasnak vásárolja és annak megfelelő vételárat fizet érte, de az önkormányzat KSZT-t módosít, és nem enged csak 250 lakást. Egy ilyen változás például komoly újragondolást igényel.
Az ingatlanfejlesztésben rejlő kockázati tényezők jelentősek, - különösen a mostani háborús, inflációs időszakban - a beruházók profitelvárása ehhez a kockázati szinthez igazodik, de jellemzően nem extrém módon. A jelenlegi piacon az elszabadult és nehezen kalkulálható építőipari alapanyagárak meghatározóak a m2 árakban, ez az egyik legnagyobb költségtétel egy fejlesztésben. A felsoroltak közül szinte csak egy-két tétel van aminek esetleg lehetne kedvezőbb a költsége ahhoz, hogy visszatérjünk az év eleji átlag 1 millió ft körüli m2 árhoz Budapesten. Ennek azonban a realistása nulla. Látunk már korrekciókat a vállalási árakban, van már alkulehetőség és kedvezőbb szakipari ajánlatok is előfordulnak, de ez markáns árcsökkenést sajnos nem tud eredményezni. A vas, a fa, a kerámiacserép, a tégla ára is napi mozgásban van, ami ma X forint, az holnap után már X+. Még a lekötött tételek árában is lehet mozgás és a bérköltségekben is további emelkedés várható.
Mi az OC Investment Solutionsnél továbbra is azt látjuk, hogy kevesebb új lakás van és lesz a piacon, az árak csökkenésére pedig nem látunk esélyt.
Köszönjük a megtisztelő figyelmedet. Az címen, vagy 06 70 454 0093-as számon szívesen várjuk a cikkekkel kapcsolatos észrevételeket, kérdéseket.
Link az eredeti cikkhez.
Magyar 
English (UK)