Az emberi tevékenységek nagyon sokrétű módon hatnak a természeti környezetre, ezen belül az épített környezet meghatározó jelentőséggel bír. Annak érdekében, hogy a kedvezőtlen hatások mérsékelhetők legyenek, szükség van ezek meghatározására és mérésére. 2022-ben a háztartások számára még kézzelfoghatóbbá vált, hogy mennyire energiahatékony a lakóépület, amiben élnek. Bár van, akiben a környezet iránti aggodalom, de a legtöbbek számára a rezsiköltségek alakulása váltotta ki a téma iránti fokozott érdeklődést. Az Otthon Centrum Investment Solutions (OCS) idén először vizsgálta meg, hogy egy év alatt a hálózatában értékesített és az OCS által tanúsított ingatlanok adatai alapján milyen megállapítások tehetők a hazai lakásállomány energiahatékonyságára vonatkozóan.
A szakértők ehhez egy saját mutatószámot vezettek be: az OCS PEI indexe (Property Environmental Impact index) azt az értéket mutatja meg, hogy az adott ingatlan fűtési- és használati melegvízrendszerének fajlagos, azaz 1 négyzetméter alapterületre vetített korrigált éves széndioxid kibocsátása milyen arányban van a korrigált széndioxid kibocsátási országos (vizsgált mintán számított) átlagértékhez képest.
A vizsgálat fő tanulságai:
- az egyes lakóingatlan-típusok között a minél több, a környezetével közvetlenül érintkező, lehűlő felülettel rendelkező lakóegységeknél nagyobb a hőveszteség: a szabadon álló családi házak kedvezőtlenebbek a társasházaknál;
- az épület formája mellett nagyon nagy jelentősége van a felhasznált építőanyagoknak és az építési technológiának, ami összefügg az építéskori időszakkal: a legkedvezőtlenebbek ebből a szempontból az 1950-es, 1960-as évtizedben épült otthonok;
- a falszerkezet minősége és az épületek fajlagos ára között erős összefüggés mutatkozott, a korszerűbb, energiahatékonyabb épületek magasabb áron keltek el;
- erőteljes a különbség az ország régiói között: a legmagasabb, legkedvezőtlenebb átlagérték Észak-Alföld régióban mutatkozott, a legkedvezőbb mutatókkal a Nyugat Dunántúl régióban értékesített ingatlanok rendelkeztek;
- az OCS PEI index a valós CO2 kibocsátásra fókuszáló mutató. Az index értéke Budán volt a legalacsonyabb 77%-kal, de 80-85%-os értékek jellemzik a főváros pesti peremkerületeit, valamint a megyei jogú városokat is. Pest megyében, valamint a kisebb városokban már 100% feletti értékek fordulnak elő, míg a községekben a legrosszabb az indexérték 145%-kal.
- Fontos megjegyezni, hogy a vizsgált adatbázis területi megoszlása nem volt homogén, a közép-magyarországi régió és a közép-dunántúli felülreprezentált, más régiók viszont ingatlanállományukhoz képest kisebb arányban szerepeltek a mintában.
Ingatlanok hővesztesége
Magyarországon 2012-től kötelező energetikai tanúsítványt készíttetni új épületek építésekor és meglévő épületek eladásakor, illetve szintén kötelező a tanúsítvány a lakások és házak kiadásához. A kiállított tanúsítvány 10 évig érvényes, azoknak az ingatlanoknak, amelyekre ez már elkészült, a hirdetésekben is fel kell tüntetni a besorolásukat. A besorolás az ingatlan becsült energiaigénye, szén-dioxid-kibocsátása, fűtéstípusa és melegvízhasználata alapján történik. Egy alacsonyabb energiaigényű lakóingatlanban tartósan alacsonyabb rezsiköltségek terhelik a tulajdonost és az esetleges jövőbeli felújítási, korszerűsítési igény is kedvezőbb lehet.
Az épületekre számított fajlagos hőveszteség tényező megmutatja, hogy az épület önmagában (a gépészet nélkül) mekkora hőveszteséggel üzemeltethető, azaz, mennyire korszerű maga a szerkezet. Meghatározása során azt vizsgálják, hogy mekkora lenne az épület egy légköbméterre jutó hővesztesége, ha a külső és belső tér között csak egy Celsius fok lenne a hőmérséklet-különbség. (Az értékben megjelenik az épület benapozottságából eredő hőnyereségek is.) A jelenleg a mindennapokban használt betűvel jelölt energiahatékonysági kategóriák mögött az épület összesített energetikai jellemzőit veszik számba az értékelés során. A számított fajlagos energiaigényt a 176/2008 kormányrendelet alapján vetik össze a 7/2006. (V.24.) tárca nélküli miniszteri rendeletben meghatározott követelményértékkel, és így alakul ki az ingatlan energetikai besorolása.
A jelenlegi besorolási rendszer 2016-tól érvényes. Az osztályozási rendszer JJ-től (kiemelkedően rossz) AA++-ig (minimális energiaigényű) sorolja kategóriákba az ingatlanokat, összesen 12 energetikai osztályt megkülönböztetve. BB, illetve ennél jobb besorolást csak a legalább 25 százalékos megújuló energiaaránnyal rendelkező ingatlan kaphat.
Az Otthon Centrum Investment Solutions szakértői a 2022-es évben tanúsított és értékesített ingatlanok elemzése alapján meghatározták, hogy az egyes lakóingatlan típusokra milyen átlagos hőveszteség jellemző. Jól látható, hogy minél több a környezetével közvetlenül érintkező felülete van egy lakóegységnek, azaz minél nagyobb az összes lehűlő felülete, annál nagyobb a hőveszteség. Ha ez a geometriai adottság korszerűtlen szerkezetekkel társul, akkor ez a hőveszteség még nagyobb.
A vizsgált mintában nem volt meghatározó a tanya kategória, de jól demonstrálja az a néhány épület is, ami bekerült, hogy ez az ingatlantípus még az átlagos családi házhoz képest is kedvezőtlenebb mutatókkal rendelkezik. Önmagában a vályog, mint építőanyag jó hőszigetelő, azonban a vizsgált ingatlanok építési módja és építészeti, szerkezeti kialakítása összességében nagyon rossz értéket eredményezett. Azon épülettípusok esetében, ahol a lakás-egységeknek kisebb a lehűlő felülete, kedvezőbb a hőveszteség mértéke is: az ikerházaknál az épület egyik oldala védett, hiszen a szomszédos ikerház-egység fűtött helyiségeihez kapcsolódik. A társasházaknál pedig akár teljesen körbe foghatják a lakást a szomszédos lakások. Természetesen az ingatlanok mérete is befolyásolja a hőveszteséget: minél nagyobb alapterületű és belmagasságú egy lakás, a geometriából fakadóan annál nagyobbak a lehűlő felületei. Az épülettípusok hőveszteségének különbségében ez is szerepet játszik: a társasházi lakások átlagos alapterülete jellemzően elmarad az ikerházak, családi házak alapterületétől, ez is hozzájárul, hogy a hőveszteség mutatójuk alacsonyabb.
Az ingatlanállomány kora és ennek összefüggése az energetikai jellemzőkkel
Nemcsak az építészeti stílus vagy az uralkodó városrendezési elvek, hanem az építési technológia korszakra jellemző megoldásai is évtizedekre, akár évszázadnyi időre meghatározzák egy-egy épület fizikai jellemzőit. Az egyes korokban használatos építőanyagok, az építésmód, így az épületszerkezetek rétegrendje és vastagsága, valamint az alkalmazott hőszigetelési megoldások közötti különbséget
jól mutatja a hőveszteség mutató eltérő értéke. Minél fiatalabb egy épület, annál korszerűbb szerkezetekkel és energiahatékonyabb megoldásokkal találkozunk, ami nemcsak a kedvező üzemeltetést teszi lehetővé, de a lakóingatlan piaci értékét is befolyásolja.
A legrosszabb besorolású ingatlanok aránya az 1950-es, 1960-as években épült lakóingatlanok körében magas, míg az utóbbi évtizedekben elérhetővé vált jó minőségű építőanyagok és technológiák, valamint az egyre szigorodó szabványok jól láthatóan javították az épülő lakások energiahatékonysági mutatóit. A II. világháborút követő újjáépítés, illetve az 1960-as, 1970-es évtized nagy lakásprogramjai során az elsődleges cél a lakásínség leküzdése volt, a hangsúly inkább a mennyiségen mintsem a minőségen volt, az energiahatékonyság kérdése jóval kevésbé volt fókuszban. Ugyanakkor az ábrán az is látható, hogy egy korszak építési minőségét utólag felújítás, korszerűsítés révén nagy mértékben lehet korrigálni.
Építési technológia
Az építési technológia alapvető hőtechnikai jellemzőket meghatározó voltát jól mutatja, hogy az egyes falazóanyagokból épült lakóingatlanok között milyen eltéréseket tapasztaltak az Otthon Centrum Investment Solutions szakértői. A 2022-ben értékesített és tanúsított lakóingatlanok közül a legkedvezőbb fajlagos hőveszteséggel a hőszigetelt panel épületek, a magas hőszigetelő értékű könnyű falazatú épületek (könnyűszerkezetes, ytong) és a természetes fából épült gerendaházak rendelkeztek, míg a legkedvezőtlenebb értékeket a vályog, a salakblokk és a kő, illetve a vályogot, követ és más anyagokat is tartalmazó vegyes falazatú épületeknél tapasztalták.
Önmagában az építéstechnológia szerinti vizsgálat félrevezető lehet, mivel egy adott falazóanyag sokszor determinálja az épület típusát is: panelből nagyon kevés családi ház épült (vannak példák, elsősorban ikerház és sorház beépítésekre, kísérleti jelleggel a nagy lakótelep építkezések lecsengésével az erre a technológiára szakosodott cégek próbálkoztak más igényeknek is megfelelni). A kedvezőbb fajlagos hőveszteség tényezőt a házgyári technológiával épült ingatlanoknál jellemzően a sokkal kompaktabb épületforma okozza, mivel az előregyártott nagyméretű elemek korlátozottabban engedik meg a szabadabb térstruktúrák kialakítását a tégla falazathoz képest. Emiatt ezek az épületek jellemzően sokkal kisebb lehűlő felülettel rendelkeznek, a fűtött légköbméterükhöz képest, ami értelemszerűen többségében kedvezőbb fajlagos hőveszteségtényezőt is eredményez esetükben.
A vizsgálat során a különböző épületszerkezetek és az átlagos négyzetméterár összefüggését is megvizsgálták. Megállapítható, hogy erős összefüggés van az energetikai szempontból kedvező, alacsony hőveszteség tényező és az ár között: minél kevesebb a hőveszteség annál magasabb az ár. Természetesen az árképzés nem egy tényezőtől függ, meglehetősen sokrétű szempontrendszer befolyásolja, hogy egy ügylet során végül mi lesz az eladó és vevő között kialakuló ingatlanár. Ennek egyik leginkább meghatározó tényezője az ingatlan elhelyezkedése.
Jellemzően városi ingatlan típusok, mint a tégla társasházi lakás vagy a panel magasabb átlagárat mutat, mint a jellemzően családi házak négyzetméterára. Nemcsak az ad az árkülönbségre magyarázatot, hogy a mintában jóval nagyobb arányban voltak kisebb településeken található ilyen ingatlanok, de az is, hogy az átlagos ingatlanalapterület is nagyobb a családi házak esetében. Szintén megfigyelhető, hogy a piaci szereplők hogyan ítélik meg az egyes építőanyag típusokat: például az egyébként kiváló energetikai tulajdonságokkal bíró könnyűszerkezetes házak iránt jellemzően kisebb kereslet mutatkozik, ami az árakban is megjelenik.
Köszönjük a megtisztelő figyelmedet. Az címen, vagy 06 70 454 0093-as számon szívesen várjuk a cikkekkel kapcsolatos észrevételeket, kérdéseket.
Link az eredeti cikkhez.
Magyar 
English (UK)