Azok az lakásprojektek, melyeknek 2018. november 1-je után adták ki az építési engedélyét, január 1-től már csak 27 %-os áfa tartalommal értékesíthetőek.
Milyen hatásai lehetnek az emelésnek a lakáspiacon? Mire számíthatnak a fejlesztők és mire a lakásvásárlók?
Az OC Investment Solutions tapasztalatai alapján, összegyűjtöttük a várható hatásokat.
Az szinte egészen biztos, hogy 2020-ban az újlakás árak 8-12 %-kal tovább növekednek majd. Nem csak az áfa emelkedése miatt, hanem a tovább növekedő építési és “soft” költségek, valamint a csökkenő kínálat okán is. 2019-ben lényegesen kevesebb építési engedély kérelmet nyújtottak be, mint a korábbi években. Bár van néhány „bomba” projekt a csőben, aminek még 2018. november 1-je előtti az építési engedélye, de csak idén jönnek vele piacra a fejlesztők. A kínálat ezzel együtt is csökkenni fog.
Fejlesztői szempontból az áfa növekedés „nyertesei” azok a projektek lehetnek, amelyeknél az építési engedély még 5 %-os, így akár azt is mondhatjuk, hogy ráérnek az eladással. Ők kivárnak majd akár az év végig is, annak érdekében, hogy az elérhető legmagasabb áron tudják értékesíteni a még megmaradt lakásaikat.
Felmerülhet a kérdés, hogy lehet-e olyan, hogy két egymás mellett lévő, hasonló adottságú projektben 20 22 %-os árkülönbség van azért, mert az egyik 5 %-os, a másik 27 %-os áfával értékesíthet?
Jelenleg is több ilyen projekt épül egymás szomszédságában, azonban ilyen különbségek nincsenek. Egyrészt az áfa emelkedéssel már részben kalkuláltak a fejlesztők tavaly is és beépítették az árakba, másrészt a korábbiakhoz képest alacsonyabb hozamszintet is el tudják könyvelni. Ez azonban csak a több projektet is párhuzamosan építő beruházókra igaz. Tekintve, hogy az 5 %-os projekteket megéri a profitmaximalizálás miatt magas árakon kínálni, a 27 %-os projekteken lesz a nagyobb fókusz, azokból kell kihozni majd a legtöbbet a fejlesztőknek, hogy pozitív legyen a mérleg. Így tehát az 5 %-os és a 27 %-os projektek árai között kevés, vagy szinte semmi különbség nem várható az év második felére.
A fejlesztőknek azonban jelentős fejtörést okozhat a tavalyi évben már tapasztalt tranzakció visszaesés. A magyar kisbefektetők szinte eltűntek a lakáspiacról. Ez a jelenség új értékesítési stratégiát igényel majd a fejlesztőktől. A korábbinál több csatornát kell majd bevonni az értékesítésbe és okosan kell majd diferenciálni egy-egy projektet, hogy a vevőt bevonzza a termék. A finanszírozás is szigorodik, az előértékesítéshez is egyre magasabb számokat várnak el a bankok. A tervasztalról már nem annyira könnyű az eladás, különösen nem, ha végfelhasználó a vevő.
2020 a konszolidáció éve is lesz a fejlesztői piacon. A kisebb fejlesztők egy része nem tervez újabb projektet és többet még az építés megkezdése előtt vagy közben eladnak majd. A 100 lakás alatti projekteknél nagyon alapos, naprakész piacismeret, projekt előkészítés, kivitelezői erőforrás és versenyképes stratégia szükséges ahhoz, hogy eredményes projektet tudjanak zárni majd a fejlesztők.
Az OC Investment Solutions felkészülten várja a 2020-as kihívásait, az új évben is több száz lakás értékesítésével támogatjuk majd ügyfeleinket!
Magyar 
English (UK)